中國奧園 VS 世茂房地產

最近決定把奧園全數轉入世房，主要是自己做了一個比較分析，覺得世房基本面都比奧園好，我會簡單在以下幾個層面作分析，大家也可以做參考。

2020年第一季銷售額：中國奧園143億，按年下跌23.65%；世茂房地產370.3億，按年下跌9%。（優勝者：世茂房地產）

毛利率：中國奧園29.7%；世茂房地產30.6%（優勝者：世茂房地產）

純利率(歸母公司)：中國奧園8.3%；世茂房地產9.8%（優勝者：世茂房地產）

核心淨利率：中國奧園10.3%；世茂房地產14.1%（優勝者：世茂房地產）

派息比率：中國奧園35%；世茂房地產39%（優勝者：世茂房地產）

企業信貸評級：中國奧園 惠譽（BB-）、標普（B+）及穆迪（B1）、中國信用級別“AAA”；世茂房地產惠譽（BBB-）、標普（BB+）及穆迪（Ba1）、中國信用級別“AAA”（優勝者：世茂房地產）

授信額度：中國奧園未动用银行及金融机构等融资额度有647億元；世茂房地產未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣500億元（優勝者：中國奧園）

借貸利率：中國奧園2019年平均利率水平7.5%。2020年最新發行5年期為5.5%；世茂房地產2019年平均利率水平5.6%。2020年最新發行5年期為3.23%（優勝者：世茂房地產）

負債率：中國奧園66%(己取消收購百年人壽的負債)；世茂房地產59.7%（優勝者：世茂房地產）

短債償付率：中國奧園1年內短債:419億，現金+銀行存款+結構性存款+受限制銀行存款: 681億，覆蓋率: 681/419=163%；世茂房地產1年內短債:446億，現金+銀行存款+結構性存款+受限制銀行存款: 596億，覆蓋率: 596/446=134%（優勝者：中國奧園）

土地儲備：中國奧園4,503萬平方米，計入城市更新項目，總貨值約人民幣6,845億元，當中大灣區貨值佔2,011.4億；世茂房地產7,679萬平方米，總 貨值逾人民幣13,000億元，當中大灣區貨值佔3,800億（優勝者：世茂房地產）

估值方面：中國奧園現價9.11，市值246.23億，PE 5.21；世茂房地產現價30.65，市值1060.33億，PE 8.28。驟眼看，世茂房地產的市盈率比奧園高，但實質不然。

奧園健康2019 收入9億，純利1.63億，純利率18.1%，現時市值51.3億。市值/純利比=31.47

碧桂園服務2019 收入96.45億，純利16.71億，純利率17.8%，現時市值932.56億。市值/純利比=55.8

世茂房地產酒店及物管商業運營 2019 收入62.26億，酒店收入佔21億，酒店除稅前盈利6.34億，扣25%所得稅，純利約4.75億，然後物管及商業運營收入佔41.26億，除稅前盈利年報沒提及，我假設其純利率跟奧健及碧桂園服務一樣18%，純利即是7.43億，所以整個酒店及物管商業運營純利約4.75+7.43=12.18億。

而世茂房地產酒店及物管商業運營的市值/純利比應該是較奧園高，但較碧桂園服務低，即是在31.47至55.8之間，假設中位數44計，市值去到12.18*44=536億。

現時813市值是1051億，而2019年純利是109億，當中只有12.18億來自酒店及物管商業運營。如果把現在市值減去酒店及物管商業分拆的市值再除以房地產的純利，世茂房地產的市盈率大約是5.3倍。