大市牛氣沖天，是時候轉攻為守

恒指又再次升上29000點，這兩三個月可說是牛氣沖天，今個月多隻大藍籌配合業績期都一併炒上，而昨日就係自己手上第一大持倉恒地的放榜，4叔依舊保持住穩陣的作風，業績不算太大驚喜，紅股政策依然，持倉9個月後，終於決定配合今早的升勢以$47.5全數沽出。賣出的原因不是因為業績差，只是一來自己當時買入價過高，約$45.45，今年度的業績不見有大增長，個人想等待除淨後股價有所回落之時再考慮買入，二來得知4叔準備退休，估計可能有部份因4叔而買該股的股東會轉倉，令股價增添一份不穩定。

另外，今天以2.68買入40000股必瘦站，它算是一個具增長力，同時亦有高現金流，高派息及零負債的公司，有關必瘦站之分析可參考雲地兄的分析。現時倉位3大持倉有2個都是賺女人生意的，哈哈。有趣的是我的莎莎和必瘦站的買入價都是相若，現在就等她們做個大比試，究竟是化妝品跑贏還是醫學美容呢?

P.s 現時現金持有比例提升至50%，足以應付熊市或大調整的來臨了，暫時短期應不會再有賣出的動作。

莎莎粗略分析

昨晚花了少少時間再去粗略估計莎莎今年6月的末期業績，參照莎莎截至2018年3月31日的全年業績，總營業額是80.17億元，而雖然今年2018年10月至12月集團整體零售及批發業務營業額按年下跌 2.2%至21.86億元，但是2018年4月至9月的營收按年升逾16%至41.47億元，即是2018年4月至9月的營業額是63.33億元。如果要跟上年的營業額看齊，2019年1月至2019年3月的營業額大約要做16.84億元。 而參考2018年1月至2018年3月的營業額是22.89億元，假設今年比上年同季下跌15%，營業額亦有19.46億元。所以我猜想今年莎莎絕對可以做出比上年更佳的末期業績。

股息率方面，當最壞打算今年不派特別息，派息跟上年末期息一樣，為0.11元，計及中期息0.07元，全年共派0.18元，以我買入價2.67元計，息率有6.74%，具有一定的防守性。因此，今天決定以3.9沽出寶龍，改為以2.66再買入30000股莎莎。

趁調整買入10000股越交建及14000股莎莎

趁大市調整時候，$6.18增持10000股越交建，此股進可攻，退可收。詳細不說了，最後的業績分析可參考Forest 兄所寫的（權重股業績）1052 越秀交通基建截至2018年12月31日業績。

另外，莎莎似在低位橫行，而基本面方面，參考2018年12月的業續報告，看出莎莎的財務狀況是非常穩健，以下是報表的節錄:

 [於2018年9月30日，本集團權益持有人權益總額為2,654.8百萬港元，其中包括2,350.8百萬港元之儲備金。本集團繼續維持穩健財務狀況，現金及銀行結存累積達1,159.2百萬港元，本集團營運資金為2,177.7百萬港元。基於本集團有穩定的經營業務現金流入，加上現時手持之現金及銀行結存及可用之銀行信貸，本集團掌握充裕財務資源以應付來年預算發展計劃的營運資本。於2018年9月30日之運用資金總額（等同權 益總額）為2,654.8百萬港元，較2018年3月 31日的2,482.8百萬港元上升6.9%。於2018年9月30日及2018年3月31日，槓桿 比率（定義為總借貸與總權益之比例）為零。]

近期莎莎因新春期間港澳零售銷售按年倒退4.8%，致使股價持續低位徘徊，但我覺得農曆年後銷售應會有所回升，考慮到其財務狀況良好及高派息比率，決定在2.68買入14000股，暫定下一個買入位在$2.5以下。

沽出12000股奧園地產

十三屆全國人大二次會議舉行第二次全體會議，人大委員長栗戰書表示，今年會集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等，並立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。

http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-news/NOW.927697/1

由於中國即將推行新一輪收稅措施，主要係針對持有2個或以上物業的業主，實施徵收房產稅，物業數量愈多，所需要交的稅就愈大。雖然具體收稅措施未明，但此政策絕對會降低內房的成交量，影響內房的營收及營利，令我短期不能安心持有，因此我於今早開市不久，以6.92沽出最後12000股奧園，持有現金靜觀其變。

另外，趁領展呢幾日回調，以87.75買入283股湊夠一手。暫時持有33%現金等待市場變化。

沽出1000股九龍倉置業，換入寶龍地產14000股

由於九龍倉置業公佈業績後股價升幅過於凌厲，以2.1全年派息率去計，現價$59，大約等於3.55厘，個人覺得不是太吸引，所以先行沽出1000股@$59。全數資金以3.88買入14000股寶龍地產。預計寶龍地產將於3月中下旬公佈業績。

九龍倉置業全年業績回顧

• 海港城貢獻集團收入 63%、營業盈利 72%及基礎淨盈利 72%。

• 其收入、營業盈利及基礎淨盈利的增長幅度分別為 10%、11%及 15%。

• 其估值（包括酒店）港幣一千八百四十億元（或每股約港幣 61 元），產生淨現金流

入超過港幣七十五億元（或每股約港幣 2.5 元）。

• 全年零售銷售增加 24%，較全港零售銷售增幅高出近 15 個百分點。

• 佔全港零售銷售總額 7.7%。

• 是年零售銷售額逾港幣三百七十億元，即平均每日超過港幣一億元。

• 平均銷售每月每平方呎港幣 2,700 元（或每年每平方呎近 4,200 美元），使海港城位

列全球盈利能力最強的商場之一。

******************************************************************************
海港城依然係九置的金蛋，總收入（包括酒店）上升10%至港幣一百一十八億七千一百萬元，營業盈利上升12%至港幣九十六億七千八百萬元。當中商場收入按年上升14%至港幣七十五億二千九百萬元，營業盈利亦上升14%至港幣六十七億一千二百萬元。佔全公司收入的63%及72%的盈利。而營業毛利率達89%。年內出租率達98%，海港城的零售銷售額亦達港幣三百七十億元或每平方呎月租港幣2,700元。每日一億的銷售額真係十分誇張，不過如果無咁大的銷售額，真係唔係好多商戶可以頂得起個鋪租，好似一個300尺的鋪位，每月已經要交81萬，都未燈油火蠟、人工、來貨及存貨成本等等。值得一提係未知附近新世界剛開幕的地標Victoria Dockside會否為海港城帶來衝擊。

九置另一個知名商場- 時代廣場，由於正在進行大型租戶重組，收入僅微升1%至港幣二
十八億四千一百萬元，營業盈利亦倒退2%至港幣二十四億七千九百萬元。年內出租率為98%。商場的平均現時租金微降至每平方呎月租港幣297元。

公司負債方面，負債及負債比率於2018年12月31日的負債淨額下降至港幣三百九十四億元（2017年：港幣四百二十五億元），包括港幣四百二十一億元的債務和港幣二十七億元的銀行存款和現金，負債淨額與總權益比率下降至 17.6%，2017年同期為19.9%。未來數年的主要開支估計為港幣六十六億元有成港幣一百二十九億元，公司財務算是穩健!

暫時對於九倉的策略是不買不賣。

奧園後勁凌厲！先行沽出一半，鎖定利潤！

我的第二大持股中國奧園後勁凌厲，短短兩日已由6.1升至7.2的水平，升幅達兩成！早前我已估計其合理區間應在6.76-8.12水平，現時升至7.2屬中間偏低的位置。由於呢兩日的升幅太驚人及急進，所以我決定在7.08沽出12000股獲利，同時減低平均買入價，再看看日後有無機會可於6.76以下再吸納。

經過是次調動後，現時現金水平提升至24%，經過幾次獲利後，資產總值亦由年初82.6萬提升至100萬大元， 但預計股息收入亦下降至$37800左右，唯有日後再找機會低高息股。

手中的匯控剛於2月22日除淨完畢，預計4月8日會有$1900股息收入。